Kan (ook) verkoper een beroep doen op de bedenktijd?

Het uitgangspunt bij de koop van een woning door een particuliere koper (“koper”) is dat er een schriftelijke koopovereenkomst moet zijn gesloten. Dan pas zijn partijen (in beginsel) gebonden. “In beginsel”, want vanaf dat moment gaat de bedenktijd van drie dagen voor de koper lopen. De koper kan die dagen gebruiken om een deskundige in te schakelen, maar ook (en dat geldt zeker in deze overspannen woningmarkt) om terug te komen op een overhaaste koopbeslissing. Koper gebruikt deze drie dagen om bijvoorbeeld een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Als er dan (te) veel gebreken worden geconstateerd, kan koper eenvoudigweg een beroep doen op de bedenktijd en de koopovereenkomst ontbinden (of hiermee dreigen om zodoende een lagere koopprijs overeen te komen).

De bedenktijd is er dus voor bedoeld om de koper een bepaald comfort te bieden. Verkoper heeft dus geen bedenktijd en zal de drie dagen (en eventueel de ontbindende voorwaarden) moeten afwachten om zeker te weten dat de koop door gaat. De (particuliere) verkoper van een woning kan zich dus wel terugtrekken zolang de koopovereenkomst nog niet is gesloten. Andersom geredeneerd: een verkoper is net als de koper pas gebonden als er een schriftelijke koopovereenkomst is met als enige verschil dat de verkoper niet het recht van de drie dagen bedenktijd toekomt.

Is het antwoord op de vraag of ook verkoper een beroep kan doen op de bedenktijd dus “nee”? Toch niet helemaal. Onder omstandigheden kan ook verkoper een beroep doen op de bedenktijd. Althans, volgens de rechtbank Overijssel. Op 30 januari 2019 oordeelde de rechtbank namelijk dat verkoper wel een beroep kon doen op de wettelijke bedenktijd van drie dagen, omdat partijen dat waren overeengekomen. In de koopovereenkomst was namelijk opgenomen dat koper ermee instemde dat verkoper ook eenzelfde bedenktijd van drie dagen toekwam en dat verkoper onder dezelfde voorwaarden de koopovereenkomst kon ontbinden. Toen verkoper zijn woning voor een hoger bedrag aan een derde kon verkopen, ontbond hij de overeenkomst. De (eerste) koper was het daar niet mee eens omdat verkoper zijn contractuele bevoegdheid voor een ander doel gebruikte dan waarvoor die was verleend. Het verkrijgen van een hogere koopsom door de woning aan een derde te gunnen, zou geen reden mogen zijn tot ontbinding over te gaan, aldus (eerste) koper. Koper vordert de contractuele boete van verkoper.

De rechtbank is het oneens met (eerste) koper. Verkoper was gerechtigd zonder nadere toelichting gebruik te maken van de overeengekomen bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Verkoper heeft de contractuele mogelijkheid niet gebruikt om zijn onderhandelingspositie tegen (eerste) koper te versterken en zodoende te trachten meer geld te krijgen van (eerste) koper. De rechtbank vraagt zich weliswaar af of het fatsoenlijk is wat verkoper heeft gedaan, maar in juridisch opzicht staat hier niets aan in de weg. Van een toerekenbare tekortkoming van verkoper is volgens de rechtbank geen sprake en voor de verplichting tot het betalen van de overeengekomen boete ontbreekt iedere grond. De vordering van koper wordt dan ook afgewezen.

Conclusie: volgens de rechtbank kunnen verkopend makelaars kunnen de wettelijke bedenktijd ook voor de (particuliere) verkoper bedingen door dit op te nemen in de koopovereenkomst. Zodoende kan er “last minute” nog worden verkocht aan een partij die nog meer biedt dan de (eerste) koper. De koper (en zijn makelaar) zal hierop bedacht moeten zijn en deze bepaling moeten doorstrepen voordat de koopovereenkomst wordt gesloten.

Dit bericht is geschreven door Floris Havelaar, advocaat vastgoedrecht