Het model van de ROZ-huurovereenkomst op de schop (?)

Steeds meer rechters toetsen de huurovereenkomst van een woonruimte aan de Europese Richtlijn (‘Richtlijn Oneerlijke Bedingen’). Een beding in een overeenkomst waarover partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld, is volgens deze richtlijn ‘oneerlijk’ als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het Europese Hof van Justitie verbindt vergaande gevolgen aan de vaststelling dat een beding ‘oneerlijk’ is: het beding moet als niet overeengekomen worden beschouwd.

Dit jaar zijn meerdere uitspraken gedaan over bedingen uit de door de markt veel gebruikte modellen ROZ-huurovereenkomsten. Zo zijn uitspraken bekend over: 

• het indexatiebeding: als dit beding bepaalt dat de huurprijs jaarlijks met de inflatiecorrectie en daarbovenop ook – zonder geldige reden – met 5% wordt verhoogd, is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument volgens de rechter aanzienlijk verstoort. Zeker als het beding geen mogelijkheid biedt de huurprijs te verlagen als de omstandigheden dat rechtvaardigen (denk aan bijvoorbeeld aan deflatie). Het gevolg hiervan is dat de totale huurverhoging moet worden terugbetaald door verhuurder.
• het rentebeding: als partijen een dergelijk beding geldig overeen willen komen, moet het in de huurovereenkomst zelf zijn opgenomen. Daarover moeten partijen dus aantoonbaar hebben onderhandeld, moet het beding ook gelden voor overtredingen begaan door verhuurder en moet een bepaling gelden die dit nadeel voor huurder compenseert. Als niet aan deze voorwaarden is voldaan, wat op dit moment geldt voor de standaardmodellen van ROZ-huurovereenkomsten, kan verhuurder geen beroep doen op het rentebeding.

Een beroep door verhuurder op het incassokostenbeding of het boetebeding (gekoppeld aan verboden onderverhuur) kan evenmin op veel steun van rechters rekenen.

Het is belangrijk te realiseren dat rechters de bedingen “ambtshalve” (dus zonder dat partijen daarom hebben verzocht) moeten toetsen. Dus ook in het geval dat een verhuurder geen beroep op een bepaald beding doet. Ook dan moet de rechter beoordelen of die bedingen oneerlijk zijn of niet. Kortom, deze nieuwe ontwikkeling is echt verstrekkend voor verhuurders (en huurders).

In dat kader zijn – zogeheten prejudiciële – vragen gesteld aan de Hoge Raad. Dit zijn vragen die zijn gesteld door een kantonrechter (die dus in feite om advies over de door hem te wijzen uitspraak vraagt aan de Hoge Raad). Naar verwachting zal de Hoge Raad nog dit jaar absolute duidelijkheid geven over de ‘oneerlijkheid’ van bovenstaande bedingen. De verwachting is dat de Hoge Raad bovenstaande uitspraken zal volgen bij het door hem te wijzen arrest. Voor vragen hierover of andere vastgoedrechtelijke vragen, kun je contact met onze vastgoedrechtspecialist opnemen via 020-820 44 67 of via havelaar@loyr.nl.