Hof Amsterdam 29 september 2026: waar moeten verhuurders en huurders op letten bij de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”?

Het hof Amsterdam oordeelde op 29 september 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:2671) dat de verhuurders een huurovereenkomst mochten beëindigen op grond van “dringend eigen gebruik” nadat zij waren teruggekeerd uit China en hun voormalige woning zelf wilden gaan bewonen. Deze uitspraak laat vooral zien welke omstandigheden een rol kunnen spelen bij deze opzeggingsgrond.

De zaak

Een echtpaar dat sinds 2004 eigenaar was van een woning in Amsterdam, emigreerde in 2018 naar China en verhuurde de woning per januari 2020 aan een gezin met twee minderjarige kinderen. Dit deden zij in eerste instantie via een zogenoemde “diplomatenclausule”: tijdelijke verhuur voor twee jaar. Het gezin bleef de woning na verloop van deze periode huren. Omdat de verhuurders op een gegeven moment wilden terugkeren naar Nederland, zegden zij de huurovereenkomst op per november 2023. Dit deden zij op grond van dringend eigen gebruik. De huurders stemden niet in met de opzegging, waarna de verhuurders een procedure startten.

Beoordeling van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”

Het hof beoordeelde de vraag of sprake was van dringend eigen gebruik van de woning door de verhuurders, in wiens voordeel een belangenafweging uitviel, en of sprake was van passende woonruimte voor de huurders.

Het hof achtte aannemelijk dat de verhuurders daadwerkelijk permanent naar Nederland waren teruggekeerd en de woning zelf wilden bewonen. Dat bleek uit de beëindiging van hun onderneming in China, de verhuizing van hun inboedel naar Nederland en dat zij inmiddels in Nederland werkten en woonden. Volgens de huurders betekende het feit dat zij eerder met de verhuurders spraken over een mogelijke (ver)koop van de woning dat de verhuurders de woning slechts wilden verkopen en er daarom geen sprake zou zijn van eigen gebruik. Het hof ging hier niet in mee omdat de verhuurders stelden dat deze onderhandelingen alleen plaatsvonden omdat zij tot een oplossing met huurders wilden komen, niet omdat zij de woning geheid wilden verkopen en er dus zelf niet zouden gaan wonen. Vervolgens onderbouwden de verhuurders de dringendheid van het eigen gebruik van de woning, door te wijzen op de tijdelijkheid van het door hen gehuurde chalet, dat niet permanent bewoond mocht worden, krap was, en slecht bereikbaar was voor medische behandelingen van een van hen. Ook vond het hof het begrijpelijk dat het echtpaar wilde terugkeren naar de woning waar zij veertien jaar met plezier hadden gewoond en in de buurt ligt van familie.

Bij de belangenafweging kende het hof uitdrukkelijk veel gewicht toe aan de belangen van de twee minderjarige kinderen van de huurders, gelet op het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). Toch gaf dit belang niet de doorslag. Volgens het hof was passende woonruimte in de omgeving beschikbaar en bestond er geen reëel risico dat de huurders en hun kinderen “op straat zullen belanden”.

Bij de beschikbaarheid van passende woonruimte keek het hof onder meer naar de huurprijs, het aantal slaapkamers, de oppervlakte en de afstand tot de bestaande woning. Ook de (goede) financiële positie van de huurders speelde een rol. Het hof achtte daarbij van belang dat huurders werkzaam waren in de vastgoedsector, specifiek in de huur en verhuur van woonruimte in Amsterdam, en nauwelijks inspanningen hadden geleverd om vervangende woonruimte te vinden.

De huurovereenkomst werd door het hof beëindigd per 1 april 2027. Het hof hield daarbij rekening met de belangen van de minderjarige kinderen en gaf het gezin gelegenheid om een verhuizing rond een schoolvakantie te plannen. Het hof wees een vergoeding voor mogelijke verhuis- en inrichtingskosten af, omdat huurders financieel draagkrachtig genoeg waren en een verhuizing voor de huurders voorzienbaar was door de diplomatenclausule in de huurovereenkomst.

Aandachtspunten voor verhuurders en huurders

Voor verhuurders onderstreept de uitspraak het belang van een goed onderbouwd beroep op het eigen gebruik van de woning, en de dringendheid daarvan. In deze zaak onderbouwden verhuurders dit door documentatie over te leggen over de beëindiging van hun werkzaamheden in het buitenland en de terugkeer naar en de aanvang van hun werkzaamheden in Nederland. Ook toonden zij aan dat hun alternatief, het chalet, tijdelijk was, en dat terugkeer naar de woning dringend was wegens medische omstandigheden en familiebanden. Daarnaast is het verstandig tijdig onderzoek te doen naar passende vervangende woonruimte voor een huurder. In deze zaak legden de verhuurders vele advertenties over voor andere woonruimte, waaruit bleek dat er passende woonruimte voor de huurders was, tegenover een enkele e-mail van de huurders waarin zij slechts informeerden naar woonruimte. Verder is het voor verhuurders goed te realiseren dat zij mogelijk schadeplichtig zijn tegenover huurders als zij de woning niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst daadwerkelijk zelf gaan bewonen. In deze zaak bekrachtigde het hof de door de kantonrechter opgelegde schadevergoeding van € 50.000, die de verhuurders in een dergelijk geval aan de huurders zouden moeten betalen.

Voor huurders laat de uitspraak zien dat het vooral belangrijk is actief op zoek te gaan naar vervangende woonruimte, zodat kan worden aangetoond dat er voor hen geen passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Los daarvan is het voor huurders van belang bewust te zijn van de mogelijkheid dat een verhuurder – zelfs als sprake lijkt te zijn van emigratie – de huurovereenkomst kan opzeggen indien hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Als u vragen over dit artikel of over andere vastgoedrechtelijke vraagstukken hebt, kunt u contact opnemen met Floris Havelaar (havelaar@loyr.nl) of Annick Martijn (martijn@loyr.nl).