Wet modernisering servicekosten: nieuwe regels per 1 januari 2027

De Wet modernisering servicekosten, waar wij al eerder over schreven in de nieuwsbrief, treedt per 1 januari 2027 in werking, samen met het bijbehorende Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten. Deze nieuwe regelgeving brengt voor zowel huurders als verhuurders belangrijke gevolgen mee.

Aanleiding

In het huidige stelsel mogen verhuurders servicekosten in rekening brengen voor zaken en diensten die geleverd worden in verband met “de bewoning van woonruimte”. Op dit moment is de lijst met kosten die daaronder valt niet limitatief. Dat leidt in de praktijk tot onduidelijkheid over welke kosten een verhuurder als servicekosten in rekening mag brengen. Dit heeft tot gevolg dat aan huurders soms onterechte servicekosten worden opgelegd. De Wet modernisering servicekosten beoogt hieraan een einde te maken. Met de invoering van de wet mogen alleen daadwerkelijk gemaakte en wettelijk toegestane kosten worden doorberekend. In dit artikel beantwoorden wij de vraag welke kosten hieronder vallen en welke gevolgen de Wet modernisering servicekosten meebrengt voor huurders en verhuurders.

Limitatieve lijst: welke servicekosten zijn toegestaan?

Het Besluit servicekosten bevat een limitatieve opsomming van kostenposten die aan huurders mogen worden doorberekend. Kosten die niet zijn genoemd in het Besluit, kunnen niet langer als servicekosten worden gevorderd. Enkel de volgende kostenposten mogen aan huurders worden doorberekend:

1. Warmte en koude

De levering en het verbruik van verwarmd tapwater, warmte en koeling in zowel de privéwoning als in de gemeenschappelijke ruimten mogen worden doorberekend. Daarnaast vallen de kosten voor het gebruik en het uitlezen van warmtemeters en warmtekostenverdelers onder deze categorie. Het Besluit maakt onderscheid tussen vaste en variabele kosten: variabele kosten dienen in beginsel op basis van meters te worden afgerekend, hetgeen de transparantie voor de huurder vergroot.

2. Elektriciteit, gas en water

Hieronder valt het verbruik van elektriciteit, gas en water binnen zowel de individuele woonruimte als in gemeenschappelijke ruimten. Ook de kosten voor het gebruik en aflezen van meters zijn in deze categorie servicekosten inbegrepen.

3. Roerende zaken

Voor ter beschikking gestelde roerende zaken mag de verhuurder een vergoeding in rekening brengen voor afschrijving en onderhoud. Ten aanzien van roerende brandbeveiligingsmiddelen en beveiligingscamera’s geldt dat maximaal 50% van de kosten mag worden doorberekend aan de huurder. Reparatiekosten voor roerende zaken kunnen niet bij de huurder via de servicekosten in rekening worden gebracht.

4. Kleine herstellingen

Kleine herstellingen in de zin van het Besluit kleine herstellingen kunnen als servicekosten worden verrekend, mits de huurder en verhuurder dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. De redelijke vergoeding bestaat uit arbeidskosten (gebaseerd op een urenverantwoording vermenigvuldigd met een uurtarief) en materiaalkosten.

5. Toezicht, beveiliging en vuil

Werkzaamheden gericht op toezicht, veiligheid en leefbaarheid in en rond het gebouw mogen als servicekosten worden doorberekend. Het gaat onder meer om toezicht op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, beveiligings- en alarmopvolging, overlastbestrijding en praktische diensten zoals postverwerking en afvalbeheer. De vergoeding wordt berekend op basis van de arbeids- en materiaalkosten.

6. Signaallevering

Dit zijn de kosten voor de centrale ontvangst en doorlevering van signalen, zoals televisie, internet en andere elektronische diensten, evenals bijbehorende apparatuur en abonnementen.

7. Verzekering en fondsvorming

De verhuurder mag de kosten doorberekenen voor het ten behoeve van de huurder deelnemen in een verzekering voor mede ter beschikking gestelde zaken, of voor het beheren van een gemeenschappelijk fonds ter dekking van de risico’s die tot de verplichtingen van de huurder behoren. De maximale maandelijkse inbreng in een fonds mag maximaal € 6 bedragen en de omvang van het fonds mag maximaal drie keer de jaaropbrengst zijn.

8. Administratiekosten

Voor de administratiekosten die worden gemaakt voor warmte en koude, en elektriciteit, gas en water (categorieën 1 en 2) geldt een maximum van 2% van de totale servicekosten. Voor de overige categorieën geldt een maximumpercentage van 5% van de totale servicekosten.

Gevolgen Wet modernisering servicekosten

Het huidige stelsel biedt huurders de mogelijkheid een voorschotbedrag te laten toetsen en vaststellen door de Huurcommissie ten aanzien van de nutsvoorzieningen met een individuele meter, maar niet ten aanzien van de overige servicekosten. Met de wetswijziging kan de Huurcommissie voortaan het gehele voorschotbedrag aan servicekosten toetsen en vaststellen.

Daarnaast verandert de handelwijze voor de Huurcommissie in het geval de verhuurder geen jaarafrekening verstrekt. De Huurcommissie zal in dat geval niet langer meer zelf een jaarafrekening opstellen, maar een jaarafrekening vaststellen op basis van normbedragen. Deze normbedragen zullen doorgaans lager uitvallen. Dit moet een prikkel geven aan verhuurders om een jaarafrekening te sturen.

Tot slot wordt het voor huurders makkelijker om een collectief verzoek in te dienen. Bewoners van een wooncomplex hoeven niet langer een minimumvereiste van 50% te behalen om een verzoek in te dienen en het drempelbedrag van € 36 wordt met de inwerkingtreding geschrapt.

Op welke huurovereenkomsten is de wet van toepassing?

De wet is van toepassing op huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2027. Voor bestaande huurcontracten geldt de wet niet, maar partijen kunnen in onderling overleg overeenkomen dat ook op bestaande overeenkomsten de nieuwe regels van toepassing zijn. Tot de inwerkingtreding van de wet (1 januari 2027) blijven de huidige regels omtrent servicekosten onverminderd van kracht.

Als u vragen over dit artikel of over andere vastgoedrechtelijke vraagstukken hebt, kunt u contact opnemen met Floris Havelaar (havelaar@loyr.nl) of Annick Martijn (martijn@loyr.nl).