Rechtbank oordeelt: 5%-opslagbeding in huurovereenkomst oneerlijk, ook al is het niet toegepast
Recent procedeerden wij bij de rechtbank Rotterdam over een huurprijswijzigingsbeding waarbij de huur jaarlijks met de CPI (consumentenprijsindex) mocht worden verhoogd met een opslag van 5%. De uitspraak borduurt voort op een arrest uit 2024 over oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten. In dat arrest werd onder meer bepaald dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop een CPI-verhoging niet als onredelijk wordt beschouwd. Na dit arrest bleef echter veel onduidelijk waardoor het aan de lagere rechters is in lijn met dit arrest recht te spreken.
De kern van de uitspraak
De rechtbank overwoog dat het opslagbeding – wat slechts eenmaal met 1% is toegepast – formeel de mogelijkheid openliet voor de verhuurder de huur met met 5% verhogen. Juist dat potentiële karakter maakt het beding volgens de rechtbank oneerlijk, omdat de huurder niet kan voorzien hoe vaak of in welke mate de huur zal wordt verhoogd. Het gevolg: het opslagbeding is volledig vernietigd. De verhuurder mag de huur alleen nog verhogen volgens de CPI, zonder extra opslag. Eventuele verhogingen die in het verleden op grond van het opslagbeding zijn doorgevoerd, gelden als onverschuldigd betaald en kunnen worden teruggevorderd.
Wat deze uitspraak bijzonder maakt
In de betreffende zaak had de verhuurder dus maar eenmaal een verhoging op basis van het opslagbeding toegepast – en toen slechts met 1% in plaats van 5%. Daarnaast is het CPI-percentage niet maximaal benut. Toch leidt de uitspraak ertoe dat deze beperkte verhoging moet worden teruggedraaid. Dat voelt wrang voor de verhuurder, omdat de verhuurder juist zeer redelijk had gehandeld. Je zou kunnen stellen dat in dit geval een redelijk handelend verhuurder onevenredig hard is getroffen, terwijl de regeling daar niet voor is bedoeld.
Conclusie
Deze uitspraak laat zien dat de rechtspraak een strikt, bijna absoluut standpunt inneemt. Zelfs een verhuurder die steeds terughoudend was en de maximale verhoging niet toepaste, kan worden geconfronteerd met aanzienlijke terugbetalingsverplichtingen.
Tot slot
Verhuurder overweegt in hoger beroep te gaan. Het uitgangspunt blijft dat particulieren moeten worden beschermd, maar de vraag rijst of die bescherming in dit soort gevallen niet te ver doorschiet. Een hoger beroep zou bovendien kunnen bijdragen aan verdere rechtsontwikkeling, nu veel rechters zich momenteel over vergelijkbare bedingen buigen.
Hebt u vragen over deze uitspraak, huurprijsbedingen of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen? Neem dan contact op met Floris Havelaar via havelaar@loyr.nl of Chris de Moor via demoor@loyr.nl.
