Oneerlijk beding eerlijk?

In ons vorige artikel hebben wij aandacht besteed aan de Europese Richtlijn (‘Richtlijn Oneerlijke Bedingen’) die tot gevolg kan hebben dat een beding uit een huurovereenkomst van woonruimte (zoals een beding over vergoeding van buitengerechtelijke kosten of een indexatiebeding) als oneerlijk moet worden gekwalificeerd. Als dat het geval is, verbindt het Europese Hof van Justitie hieraan vergaande gevolgen, namelijk dat het beding als niet overeengekomen moet worden beschouwd, zodat de huurder er niet aan kan worden gehouden.

Zeer recent, op 26 september 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949), oordeelde de kantonrechter Amsterdam in lijn met het bovenstaande dat een beding in een huurovereenkomst dat ziet op de vergoeding van buitengerechtelijke kosten oneerlijk is. Volgens het beding komen alle kosten en schade die voortvloeien uit een tekortkoming van de huurder voor rekening van de huurder, inclusief de kosten van eventuele sommatie, huuropzegging, incasso, de deurwaarder en de advocaat van verhuurder.

De kantonrechter oordeelt dat dit beding oneerlijk is, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten is de consument slechts een forfaitaire vergoeding van buitengerechtelijke kosten verschuldigd, die afhankelijk is van de hoogte van de vordering. Het beding in de huurovereenkomst is ruimer dan de wettelijke regeling en kan ertoe leiden dat de consument onredelijk hoge kosten moet betalen.

De kantonrechter oordeelt dus dat het beding volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Dit betekent dat de verhuurder geen buitengerechtelijke kosten van de huurder kan vorderen, in principe ook niet op grond van een eerlijk beding. De kantonrechter geeft echter ook een overweging “ten overvloede”. En die is interessant. De kantonrechter overweegt dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als goed verhuurder respectievelijk goed huurder te gedragen. Dit brengt, wat de huurder betreft, mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding over buitengerechtelijke kosten of tot vervanging van dit oneerlijke beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn Oneerlijke Bedingen die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt. Dit kan dus worden bereikt door een beroep op goed huurderschap.

Er lijkt dus een opening te worden gegeven (vooralsnog) voor het schrappen van oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten èn deze te vervangen door een eerlijk beding. Dat lijkt redelijk nu de bedoeling van de Richtlijn hiermee niet in het gedrang komt.

Voor vragen hierover of andere vastgoedrechtelijke vragen, kun je contact met onze vastgoedrechtspecialist opnemen via 020-820 44 67 of via havelaar@loyr.nl.